您的位置: 中国幕墙网 > 幕墙专区 > 新闻正文

降、减、提、增!甲方2019年的四大战略,您知道吗?

来源:中国幕墙网收集整理  作者:欧阳捷  日期:2018-12-13
页面功能 [字体: ] [ 打印 ] [ 投稿 ] [ 评论 ] [ 转发 ] [ 啄木鸟 ]
  最近,我们提出住宅市场正在进入横盘时代,楼市不会大起大落,房价不会大涨大跌,从长周期来看,市场已经从高速增长的黄金时期进入了“房住不炒”的平稳发展期。

  本篇文章内容由[中国幕墙网]编辑部整理发布:

  提要:

  1、降负债成主流,加杠杆并行

  2、减增速趋共识,争排名当先

  3、提?#20998;?#26159;正道,明需求为重

  4、增效益乃本质,求均衡方稳

  最近,我们提出住宅市场正在进入横盘时代,楼市不会大起大落,房价不会大涨大跌,从长周期来看,市场已经从高速增长的黄金时期进入了“房住不炒”的平稳发展期。

  横盘时代,房企的发展模式与策略都将发生很多变化,降负、减速、提质、增效将成为策略新趋势。

  01、降负债是主流,加杠杆并行

  理论上讲,在楼市平稳发展期,房企的安全系数更高。

  既然安全系数高,房企为什么还要降负债呢?

  因为,当前中美关系处于巨大的不确定性与不稳定性之中,而这种“NO”关系已经对中国经济造成很大的负面影响。

  随着时间的推移,中国面临的新挑战层出不穷,新压力不断加大,新冲突重峦叠嶂,中美在经济、科技、网络、人才、能源、金融、货币、意识形态、?#24149;?#25945;育甚至军事等各个领域的撞车都难以捉摸、无可回避,可谓是一波未平一波又起。

  在可预期的市场中,企业负债率略高并无大碍,只要现金流能够覆盖经营成本、还本?#26029;ⅲ?#20225;业就没?#24418;?#39064;。

  但在不确定之下,部分企业负债率过高,就可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险,包括销售不畅、现金流断裂、高管流失、资不抵债、控制权转移……

  在不可预期的不稳定市场中,相?#21592;?#23432;的策略是更?#34892;?#30340;。

  于是,降负债就成为一些房企的主动选择。

  目前,已有多家房企提出了降负债目标,并且减少了土地获取及其投资。

  截至目前,销售额前30强房企中,按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家,其中下降30%以内、30-50%、50%以上的分别有6、6、8家,可见大多数30强房企已经走在降负债的路上了。

  尽管今年还有将近一个月的时间,预计30强房企今年拿地金额超过去年的不会多于12家。

  拿地金额减少有助于降负债,负债率下降有助于现金流的改善,现金流改善?#19981;?#20026;企业带来捕捉新市场机会的可能。

  我们相信,未来多数房企的负债?#24335;?#32487;续下降,换言之,降杠杆已是主流趋势。

  我们注意到,30强房企中,选择少拿地、降杠杆的民营企业达到12家,可见民营企业对资金安全的考量更为关注。

  同时我们也注意到,有人选择降杠杆,有人却在加杠杆。

  有一些房企似乎还没有想好是否需要降负债,或者他们的土地储备的确不足,从拿地策略来看,它们依然在增加土地储备。

  前30强房企中,按权益计拿地金额相比2017年全年增加的有10家,其中增速超过50%的有3家,相?#21592;?#36739;激进。

  甚至有个别房企土地购置金额?#36127;?#36830;年翻番,没有加杠杆的资金,很难实现这样的土地储备增量。

  增土储、加杠杆的民营企业也有8家,占30强房企中增土储企业的80%,这意味着它们看好后市,意图加大投资、提升排名。

  国企判断也有很大分歧,30强房企中的6家国企土储四降两升,2?#19968;旌现?#22269;企土储也都是下降的。

  虽然,国企对业绩的追求和趋势预判的敏感?#28982;?#35768;不如民企,但其背书强大,且多年来市场化程度已经较高,土储降多增少,它们中期动向的差异也是值得?#20013;?#20851;注的。

  02、减增速是共识,争排名为先

  基于国家宏观调控逻辑,我们预判,未来房地产市场将是“大稳小乱?#34180;?#38646;增长区间的横盘时代。

  在这一大背景下,可以预见,土地成交将保持相对?#31995;?#30340;水平。

  在一二线城市,土地供应很难明显增长。

  在三四线城市,房企拿地会变得更加谨慎,这也意味着未来的住房供应不会更多,未来的成交面积也将在“零增长区间”内徘徊。

  当然,房价还是会继续按住。

  因此,市场蛋糕不会变得更大。

  明年,房企的业绩增长目标会如?#31283;?#23450;呢?

  首先,从资金环境看,金融支持的盘子不会更大了。

  调控政策指向就是平稳,如果流入房地产的资金趋于不多不少的恒量,房地产市场至少稳住一大半。

  因此,不论是银行按揭贷款,还是开发贷款,目前都已处于负增长区间。

  尽管近期房企发债开闸,但基本控制在当年总额度之内,发债基本用于还债,整体上并未增加多少现金流。

  如果房企选择继续加速,就需要更多的现金流入,没有更多的金融支持,就需要更多的销售收入,才能有足够的现金流支持继续拿地扩张。

  如果想要大幅提高销售收入,就需要在基本没有增长的市场中,抢夺现有蛋糕份额,就将面临其它房企强烈的竞争和抵抗,就可能出现更多的以价换量,房企的利润率损失可能会比较大。

  其次,从企业效益看,限价令?#31181;评?#28070;水平将拉低房企价值。

  横盘时代,更多的企业将转向追求效益而非规模。

  这很像我们的GDP模式,当经济体量(规模)越大,增速越难保持高位,从两位数下降到个位数甚至进一步下滑成为必然规律,无论是发达国家还是发展中国家都是如此。

  与此同时,经济质量的提高就变成国家与企业的共同追求。

  我们预判,房企整体发展速度会减缓,预计明年20强房企整体平均增速将降至30%左右。

  其背后的逻辑有三:

  一是在去杠杆、降债务的大背景下,流入房地产的资金不会变得更多。没有更多的资金滚动投入,增速下降是必然的。

  二是木秀于林,风必摧之。躲在国企身后半步,或许不失为民企的生存智慧,脱颖而出未必更好,而国企的激励机制也使得其进取之心并不足够强烈。

  三是企业更看重的其实是行业地位(排名),行业排名决定了融资能力与资金成本。

  从2018年1-11月与2017年1-11月前20强房企销售额?#21592;?#26469;看,有14家房企增速是下滑的,平均下滑幅度54%,可见增速整体放缓已现?#22235;摺?/P>

  当然,我们?#19981;?#30475;到排名20-50强的房企中,?#19981;?#26377;一些企业试图超车,以争取更好的行业排名,特别是近几年大额拿地的房企。

  03、提?#20998;?#26159;正道,明需求为重

  如果说,?#31361;?#21487;以细分为投机客、投资客、首置客、改善客,那么,在“房住不炒”的横盘时代,投机客退场、投资客谨慎、首置改善的自住客登堂已是大势所趋,?#31361;?#25442;场,需求当然也就大不同了。

  过去市场大涨大跌的关键因素之一就是“炒房?#20445;?#23601;像股市一样,来自于投机客的追涨杀跌、跟风买卖、快进快出,推动了新房价格快速拉升、二手房价格迅速反跌的瞬间转换。

  投机?#25237;?#20110;价格的敏感度不同于自住型?#31361;В?#22240;为房价上涨的逻辑使得他们对未来转手收益预期更高,买到就是赚到的投机理念,使得他们并不特别在意产品与服务本身,而是更关注于未来房价的拉升机会。

  投机?#25237;?#20110;产品是不敏感的,他们不太会去关注户型、景观、大堂、车库,这都是无关紧要的。

  他们也无所谓?#31361;?#20307;验,甚至?#36127;?#20174;不看房、也不验房。

  他们更不需要售后服务,再好的物业服务,他们也不会享受。

  他们真正唯?#36824;?#27880;只是价格,因为投机客“买”了就是为了“卖”的,这是他们的唯一需求,对于他们,项目卖点、营销说辞其实也只有一个——升值空间。

  而房价的横盘意味着他们没有市场机会了。

  投资客就不同了。

  他们的关注点更多在于住房的长期价值,其中包括物业升值与租赁回报。

  因此,无论是项目地段、商业配?#20303;?#20135;品?#20998;省?#26381;务水平、维护保养都是无可回避的,这都关乎物业的租金收益,而未来转?#21482;?#20250;、升值空间、接盘能力都需仔细考量,这关乎?#20160;?#30340;长期价值。

  比如,未来房子谁来接盘?接盘能力如何?

  如果是高端别墅产品,虽然极具价值,但曲高和寡,接盘者稀,转手不易;如果是远?#35745;?#36890;住宅,虽然价格不高,却时空错位,自住不便,时间成本高昂。

  过去,地段价值论风行一时,投资价值得以应验。

  但在“房住不炒”的定位之下,核心地段住房价值虽在,价格却未必能够兑现,既没有合理的经营收益,也没有合意的物业升值,投资收益明显缩水。

  如果是这样,项目卖点、营销说辞何在?

  当然,投资?#25237;?#20110;所有细节都是极为关注的,也是相当挑剔的,能够得到他们认可的产品与服务,才是房企努力的重要方向。

  首次置业的自住型?#31361;?#38656;求相对简单,他们对产品价格极为敏感,毕竟手上并没有可以置换的?#20160;?#25447;出的是真金白银,这些?#31361;?#38656;要实实在在的优惠。

  他们没有太多的购房经验,对于产品的?#27605;?#19982;瑕疵不甚了解,买了新房是一件很开心的事儿,只要大面上过得去,急迫的搬?#20197;?#26395;也让他们不会过于?#24179;稀?/P>

  但是,他们对于配?#23376;?#30528;刚性(词条“刚性”由行业大百科提供)的需求,其中最核心的需求是学区,其次是能够满足生活服务、家居用品需求的一般性生活配套,这也是社区商业和临街商业存在的理由。

  他们对服务也没有太多体验,并不了解服务的内涵,往往态度好就可以解决一?#23567;?/P>

  相对来说,改善型?#31361;?#35265;多?#35910;悖?#26080;论是产品?#20998;剩?#36824;是环境配套,或者服务水平,都已有了自己的理解,因为房子是自住,对产品?#27605;?#21644;瑕疵的容忍度都是最低的。

  他们还很关注性价比,毕竟改善住房并非迫不及待,在房价基本横盘之下,等待一个好的产品、好的服务,择机入市是明智的选择。

  改善客当然也关注价格,不过,过于纠结价格的小幅?#32654;?#21487;能会使改善?#31361;?#20007;失地段、配?#20303;?#29615;?#22330;?#25151;型、服务等均合意的产品。

  对于房企来说,如果不在产品?#20998;屎头?#21153;上下功夫,?#31361;?#29992;脚投票是必然结果,哪怕你是强势品牌、20强房企。

  04、增效益是本质,求均衡方稳

  古人云:“无利不起早?#34180;?#21830;业的本质还是在于利润。

  经历了扭曲需求、扭曲售价、扭曲利润的行政干预,房企终于回归到?#34892;?#30410;的增长才是商业价值的唯一本质逻辑。

  如果说,资金是企业的之血,利润则是企业发展之源。

  因为限价导致的项目利润水平下降,触发了企业降本增效动作频频。

  过去我们说过,降本增效有两个准则:

  如何降本?就是要在不降?#25512;分?#30340;前提下降低成本。

  如果降低了?#20998;省?#20943;少了配置、取消了功能,虽然可以挽回一些利润,却损失了?#20998;市?#35937;与品牌价值,这显然不?#22681;?#26412;的真实本意。

  如何增效?就是在不大幅增加成本的前提下大幅增加效益。

  这就需要项目公司精?#30002;?#20303;?#31361;?#38656;求,特别是在?#31361;?#20215;值敏感点上做足功课,在观感质量上?#32454;?#25226;关,虽然成本增加不多,却可以在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出。

  大幅提高效益并不一定意味着必须提高价格,快速回笼现金流,同样可以提高资金使用效率、降低自有资金?#21152;謾?#25552;高项目财务收益。

  与此同时,相对于降本可能带来风险和后遗症,少量增加成本带来的品牌溢价在市场竞争中的价值体现,已经在教科书式的案例中屡见不鲜了。

  问题的关键是想到、说到、并且做到,无风险的降本增效并不是一件容易的事。

  一些房企提出与国家战略一致的“有质量的增长”目标,就是希望在把控风险的同时提升效益和增长。

  这一目标?#20174;?#22312;投资策略上就是:提高土地拓展时项目的净利润指标,既有10%以上的,也有12%甚至15%的,这就明显?#31181;?#20102;拓展团队拿地时可能的冲动,也为项目在限价令后置或市场下行时可能导致的目标折损预留余地。

  但在政府土地预期?#24418;?#26222;遍下降的当下,这一目标显然是不容易达成的,这也造成了部分房企拿地金额的下降。

  如果这一目标成为房企共识并?#20013;?#26410;来会怎么样?

  土地成交面积下降是可以预见的,出让金降速更快也是必然的;

  住房供应相对趋紧是可以预见的,房企促销减少也是必然的;

  房企利润率提升是可以预见的,增速放缓也是必然的;

  产品?#20998;?#25552;升是可以预见的,大房企品牌价值威力凸显也是必然的。

  ?#31361;?#20943;少观望是可以预见的,市场回温也是必然的。

  尽管如此,回温不等于回暖,未来楼市不再有火热的盛?#27169;?#20063;不再有寒冷的严冬,市场将在量平价稳区间小幅波动。

  但是,市场各方回归平常心态还需很长一段时间。

  这是宏观调控政策所期待已久的效果,也是市场适应调控而逐渐均衡的结果。

  唯一的不确定是政策是不是还会变化?

  虽然调控加码的可能性已经基本消失,但是,不恰当的官方发声或政策调整可能导致不稳定的市场预期,不稳定的市场预期又可能带来不确定的市场动荡,不确定的市场动?#20174;?#21487;能进一步施压调控动作,而最终的结果往往导致欲求稳而不得。

  最好的逻辑就是顺其自然,在市场趋稳之时密切关注,政策当无为而治。

  唯有如此,楼市才能按照中央政治局会议要求实现真正的平稳、健康并且发展。

门窗幕墙第一手资讯! 上中国幕墙网 news.alwindoor.com ?#21482;?#35775;问地址 3g.alwindoor.com

原文地址:http://www.52mqw.com/info/2018-12-13/45490-1.htm
转载时需注明出处:中国幕墙网 点击查看 www.hwemp.club
我要评论 (已有*人参与评论)
上?#40644;?strong>红?#25226;?#33829;造“低调”外立面,中国国际设计博物馆“皮囊与灵魂”合二为一
    
【回到顶部】
  2017年,整个建筑门窗幕墙行业在全国经济?#20013;?#20302;迷的情况下,承受了较大的下行压力,虽然外部环境限制了行业发展,但行?#30340;?#25972;体保持平...
[正文]  [评论]

中国幕墙网版权和免责声明

版权声明: 本网站所有文章版权,归中国幕墙网和作者所共有,未经?#24066;?#35831;勿转载。

转载要求: 转载的?#35745;?#25110;者文件,链接请不要?#20142;?#21040;本站,且不准打上各自站点的水印,亦不能抹去本站水印。

隐?#25945;?#27454;: 除非特别声明,否则文章所体现的任何观点并不代表中国幕墙网。
本站转载或引用文章若涉及版权问题请与我们联系,我们立即将其?#22659;?

月精彩评论集锦
知识百科
月热点新闻推荐[TOP10]
月企业关注度排名[幕墙]
月产品人气值排名[幕墙]

合?#24066;?#29645;大厦

  • 明框幕墙

  • 临商银行营业服务楼

  • ?#22836;?#30005;话:400-60-54100  传真:0832-2201099 值班电话:15023154960 
    穿越火线体验服资格